江平来石解读物权法“期房被转卖可以追回”

    □本报记者郭卉

　　“物权法规定，消费者所购买的期房将受到法律保护。”昨日，应河北金融证券工作领导小组办公室、河北省企业家协会、石家庄商业银行之邀，著名民法学家、中欧国际工商学院客座教授、中国政法大学终身教授江平来

　　期房所有权受到法律保护

　　案例：消费者李先生购买了一套期房，并预付了3万元定金，在房屋修建的两年过程中，他所购买的房产每平方米上涨了300余元，正当李先生暗自庆幸，只等领钥匙入住的时候，却被开发商告知其所购住房已经被转售他人。

    解读：以前人们买期房，风险性比较大。如果遇到房价上涨，难免有的开发商会动起歪脑筋，把期房以高价再次转卖他人。此时，买房人只能向开发商索取赔偿，而开发商也只是象征性的赔偿一点了事，本属于买房人的住房却很难再追回来。现物权法实施后，消费者所购买的期房，可到产权登记部门进行预告登记，确认产权归属。如果开发商把买房人已经交了预付款的期房再转卖给他人，您可以向第三人、或者第四人依法追回。

　　善意取得的房产不受侵犯

    案例：张先生日前从某人手里购买了一套二手房，并依法办理了购房手续。但是此时事情却横生枝节，卖主的妻子站出来表示，张先生所购买的房屋属于夫妻共有财产，在未征得配偶同意的情况下，丈夫私自出售房产无效，张先生应当归还。

    解读：《物权法》规定，只要是第三人在不知道或者不可能知道的情况下，善意取得的财产，且价格合理，动产已然交付，不动产已经进行了登记，那么其财产所有权就将受到法律保护。具体到上述案例，张先生在对上述事实不知道的情况下，与房产证上登记的房屋所有权人进行了交易，且所买房屋的价格与其实际价值相符，不存在低价贱卖的事实，而且房款已经支付，房屋已经拿到手，那么其合法权益则不应受到侵犯。

　　居民住宅不得被擅自改作商用

    案例：王女士最近很闹心，因为她对面的邻居把住房改作了一个小饭馆，每天人来人往，不仅严重影响了王女士休息，而且烧火做饭产生的油烟熏得她头疼不已，即使到了炎热的夏季也要关着门窗。虽经过几次交涉，甚至还请出了物业、惊动了110，对方依然我行我素。

    解读：对于这种情形，以前《民法通则》里面规定得比较笼统，比如邻里应当提供通风、采光上的方便。但是现行法律却进行了明确，如果居住人私自将住宅改作了商业用房，比如饭馆、澡堂等，他必须征得利害关系人的同意。具体到上述案例，王女士与其住得最近，将最直接受到其经营行为的影响，所以理所当然属于利害关系人之列，因此王女士的邻居在改变住房用途以前，必须征得她的同意。如若不然，王女士就可以拿起法律武器维护自身的权利，而不必去无休止地协商下去。

　　小企业向银行借贷更容易了

    案例：某企业经济效益非常好，但是近日向银行贷款时却碰到了难题。因为银行要求企业有机器设备、房产等抵押物，但是该企业从事的是服务行业而非制造业，所以根本不存在大型的机器设备，而且办公楼也是租借的，不拥有产权。虽然银行相信其偿债能力，但是面对贷款的“硬杠杠”也无可奈何。

    解读：中小企业贷款难是个“老大难”问题，小企业纷纷抱怨向银行贷款难，因为银行要求的抵押、质押物，很多企业都无法提供，所以最后只能与银行贷款无缘。如今物权法扩大了贷款抵押的范围，原材料、企业成品、半成品、在建的房屋甚至企业享有的“债权”，即应收账款等，统统都可以进行质押贷款。联系上述事例，该企业在向银行借贷时并非身无一物，它完全可以把贷款期内所有的应收账款质押给银行。

　　村证房不能进入二级市场交易

    案例：在同一地段，庄先生发现村证的住房比普通商品房更便宜，由于手头不宽裕，庄先生便购买了村房，但是他不知道自己的财产所有权是否受到法律保护？

    解读：法律现规定，该房产庄先生可以居住，但是由于村证是不完全的房产证，所以该房产不能进入二级市场交易。此外，还有部分单位集资建房也属于这种情况。比如有的单位只办理了一个统一的大证，而没有具体落实到每家每户；有的单位则是给每户购房人办了一个内部房产证，该房产并没有取得房管局颁发的正规房产证，所以这样的房产在交易时也将受到限制。

　　农村人可以把房卖给城里人

    案例：农村的刘老太拥有一套大房产，她现在想把房子卖掉，住进养老院，正好也有城里人想买，她不知道可以卖吗？

    解读：以前法律硬性规定，“城里人不得到农村购房”，现在物权法取消了这一禁止性规定，同样取消的还有对农村出售宅基地的限制。以前法律要求，农村人出售住房只能卖给同样享有宅基地分配权的人，比如同村的新婚夫妻等，但是这样的范围相当局限。如今，像刘老太这种情况，她完全可以出售宅基地，但是却不得再次申请宅基地。