| 刚刚过去的2006年，对于二手房市场来说，又是不平静的一年。为了确保二手房市场的持续、健康、稳定发展，政府相继出台了一系列宏观调控政策，从多角度入手对二手房市场进行调控，那这些政策对石家庄二手房市场有什么样的影响呢？ 最具影响力
的政策——6月1日起营业税征收期限由2年延长至5年 2006年5月31日，国税总局要求：从6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。 点评：该政策矛头直指泛滥成灾的投机炒房行为。对于以自住性购房为主的省会来说，影响也不小。 从政策实施的结果来看，卖家曾一度将营业税转嫁到买家头上，在原有房价的基础上再加上总房款5.55%%的营业税，着实让省会的二手房价格出现了大幅度的上涨局面。但买家普遍持币观望，从而出现二手房市场阶段性的成交量下跌格局。随着卖家意识的转变，主动承担部分营业税，房价开始回落，房价涨幅和营业税新政实施前相差无几，二手房买卖逐渐走向活跃。 最牵动人心的政策——8月1日起开始正式征收个税 2006年7月26日，国税总局宣布：从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。 点评：与之前的营业税相比，二手房转让个人所得税不足挂齿。个税强制征收这个重拳砸向了二手房市场，市场进一步走向规范、健康。 最间接的政策——90平方米中小户型占70%% 此政策的原意是针对新建商品房市场。但是从最终的结果来看，这一政策对二手房市场也带来影响。发展中小套型的政策提出后，未来新房在90平方米以下户型的供应肯定充足，造成了当前二手房交易中此类户型交易的观望。 最及时的政策——发布经纪执业规则 2006 年10 月31 日，建设部发布了《中国房地产经纪执业规则》。规则明确要求，房地产经纪机构收取佣金，不得赚取差价及牟取合同约定以外的非法收益；不得利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用。房地产经纪机构事先未与委托人就经纪服务费用达成约定的，不得要求委托人承担经纪服务费用。 点评：一直以来，在代理房屋买卖过程中，中介利用信息的不对称等条件，从中大肆赚取差价。这种现象由来已久，只不过一直以来，国家法律法规对此没有明确的规定。《房地产经纪执业规则》等一系列政策的相继出台，为相关部门日后处罚如“吃差价”等违规行为提供了依据，意味着中介吃差价的顽症将有望被根除。 最贴心的政策——发布合同推荐文本 2006 年10 月31 日，建设部等相关部门发布了《房地产经纪业务合同推荐文本》，其中主要包括《房屋出售委托协议》、《房屋出租委托协议》、《房屋承购委托协议》、《房屋承租委托协议》四个合同文本。按照规定，今后房地产经纪机构必须备有工商管理机关和房地产管理机关共同监制的房地产经纪合同文本，也就是范本合同供当事人选用。 点评：《房地产经纪业务合同推荐文本》，旨在有效杜绝合同中房产经纪机构责任淡化这一现象的发生。 最具关注力的政策——二手房交易基金专用账户 建设部和央行有关二手房交易资金启动的通知中明确提出，房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立客户交易结算资金专用存款账户，用于存量房交易结算资金的存储和划转，资金划转通过银行转账方式进行，不得支取现金；该资金独立于房地产经纪机构或交易保证机构的固有财产及其管理的其他财产，也不属于房地产经纪机构或交易保证机构的负债，其所有权属于交易当事人；资金交付条件和具体方式与房地产经纪合同中的约定一致。并约定将在今年3.15期间全面实行，经纪机构、担保公司将与银行签订相关的流程。 点评： 资金监管政策正式执行后，交易资金冻结将切断不良中介挪用客户资金用于“现金收房”的资金来源，避免了不良中介赚取差价的可能。由于实施资金监管后，交易资金将被冻结在专用的存款账户，只有在完成经纪合同中约定的条件后，交易资金才会通过银行转账的方式划转给卖方，在此过程中，交易资金没有沉淀在经纪公司自有账户的可能，保证了交易的安全性。 最有实用性的指导政策——建设部风险提示 1、买二手房前，买房人应当到房屋所在地房地产管理部门查询有关房地产权属登记信息，了解所购买的房屋产权有无抵押、查封等权利限制，出售该房产的人是否为房屋产权人，防止因“一房多卖”等问题引发纠纷。2、房地产交易资金。房地产经纪机构和经纪人员占压挪用交易资金是当前房地产经纪市场存在的最大风险。建议交易当事人自行支付交易资金的，应当在订立买卖(租赁)合同时，明确交易款项的金额、支付条件、支付方式等内容。通过房地产经纪机构和交易保证机构划转交易结算资金的，交易资金的存储和划转一定要通过客户交易结算资金专用存款账户进行，不能通过该账户以外的其他银行结算账户代收代付交易资金。3、审慎订立房地产经纪合同。4、选择运作规范、信誉良好的房地产经纪机构。5、坚决维护合法的交易知情权。 点评： 黑中介吃差价这一普遍现象的“杀手锏”，可以说是建设部即将展开的房地产经纪机构全面清理整顿的开端。
|
