核心提示：

　　《石家庄市住宅物业基本服务标准》（以下简称《标准》）一出台，就在广大业主和众多物业公司中间引发强烈关注。作为物业服务的规范，《标准》无疑将给广大业主带来利好。但《标准》中“小区共用部分经营收入设专账，接受区物业管理部

　　□文/图 本报记者 吴潇  

　　实习生  李俊鹏 樊大勇  通讯员  刘素卿

　　【缘起】

　　共用部分收入明确要求设专账

　　高层楼房电梯里的广告收入、楼顶的户外广告收入、小区道路停车位的租金、商家进小区搞促销所交的费用，这些钱，你可知道与你有关？这就是小区共用部分的经营收入。近日，石市住房保障和房产管理局（以下简称“市房管局”）发布的《石家庄市住宅物业基本服务标准》，明确要求这笔钱设专门账户，接受相关部门和业主的监督。

　　记者了解到，此前，石市物价局和房管局联合发布的《物业服务等级指导标准》里，已经提出了共用部分设专账的要求，但在现实中，许多物业公司并未落实。市房管局物业处的刘素卿女士表示，再一次明确提出这个要求，目的“就是要在相关职能部门和业主委员会等各方共同协调下，管理小区的公共部分收入。”该处处长赵工说，将平时混在物业公司总账里的这部分收入单独列出来，这是第一步的要求，也是管好、用好这笔钱的前提。

　　【界定】

　　哪些部位属于共用部分

　　那么，小区里哪些地方属于共用部分呢？刘素卿说，小区共用部分指住宅共用部位和共用设施设备。其中，住宅共用部位一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备一般包括电梯、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。而利用上述共用部分获取的经营收入，就应纳入专门账户。

　　但并非所有小区的上述部位都属于共用部分。石市物业管理协会的武建章会长表示，具体到某个小区的某个部分，要看实际产权归谁。产权属某个单位或个人的地方，不属于共用部分。

　　共用部分收益归业主共有

　　共用部分收益该归谁所有？记者在石府公寓、塔冢电力小区、世纪花园等小区随机采访，发现还没有意识到这笔收入，并且不知这笔钱归谁所有的业主不乏其人。

　　塔冢电力小区的吴女士就是这样。记者在该小区看到多个张贴有各种产品广告的宣传栏，吴女士说：“这种广告有没有收费我们不清楚。人家物业的事，怎么可能告诉咱呢？总觉得这事儿离咱们业主挺远的。”

　　其实，在2004年开始实行的《石家庄市物业管理条例》中，已经明确：“利用物业共用部分进行经营性活动的，应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意，获取的收益归该部分业主所有……”武建章表示，去年开始实行的《物权法》也明确了共用部分收入在扣除成本后归业主共有。

　　【悬疑】

　　疑问一：

　　这笔钱怎样合理利用？

　　既然是归业主共有，业主当然有权决定这笔钱用在哪儿。《石家庄市物业管理条例》第四十六条已写明：共用部分经营收入“由该部分业主决定主要用于该共用部分的维修、养护；做其它使用的也由该部分业主决定。”

　　但在现实中，业主们往往很难行使支配权。“因为业主大会或业主委员会不是法人，不能承担法律责任，所以不能以它的名义建账管账，”武建章说，按照《物权法》，业主们行使共同管理权，既可以自我管理，也可以委托物业公司或其他人管理。所以现实中，这笔钱基本上都是由物业公司在管理，这也就意味着，他们在支配。

　　“通常物业公司都把这笔钱用在了补充物业费收取不足导致的资金短缺上，或者用于公用设施的维修。”武建章说，他们做过调查，物业费收取率在90%以上，物业公司才能正常运转。但在现实中，经常达不到这个比例。而几年前制定的物业费标准，也早已不能适应人力成本飞涨、维修材料成本飞涨的现实，所以，将这笔钱用于弥补物业费的不足，似乎成了顺理成章的事。“但在《物权法》出台以后，再这样做从法理上就说不过去了。”武建章说，大家共有的钱，用于弥补个别住户不交费的“窟隆”，这显然是不合理的。物业费与共用部分经营收入，是两码事，此次房管部门要求共用部分收入列专账，就是要将这两码事分清。

　　记者所采访的绝大部分业主，都同意将这笔钱用于公用部分和公用设施的养护维修。由于在买房时业主们按比例所交的维修资金目前由房管部门代管，申请使用程序复杂（需三分之二的业主通过才能申请），所以许多应急的、局部的维修，就动用了共用部分经营收入。为世纪花园提供物业服务的石家庄伟特物业公司王院生经理说，他们就是这么做的。“如果维修资金能跟上，物业费能收齐，这笔钱返给业主也完全可以。”

　　其实，业主们与物业公司在签订物业服务合同时，就可以约定这笔钱的用途。至于对这笔钱的监督，市房管局提出账目公示要求，刘素卿说：“物业公司应当每年召开1-2次业主沟通会，把收入多少、具体用途都摆到桌面上来，接受区物业管理部门、街道办事处、居委会、业主大会的监督，有什么问题一起解决。”

　　但这似乎更像一种事后监督。石府公寓的一位居民提出：到公示的时候，许多钱已经花出去了，若有意见，不也晚了吗？如何变事后监督为事前监督？怎么保障每一笔钱都“取之于业主、用之于业主”，都用得合理、没有浪费、没有被物业公司“揩油”呢？

　　疑问二：

　　物业公司该扣除多少成本？

　　共用部分的收入并不等于纯收益，王院生说，每一笔收入物业公司都或多或少投入了成本，“比如灯箱广告的电费，宣传栏和灯箱定期打扫付出的人力，商家进小区促销时派保安维持秩序等等。”

　　业主们也能理解物业公司的成本说。世纪花园的住户李女士说：“当然不能白让人家物业做这些事情。比如商家进小区做促销，物业要对这些活动进行管理，不然就有可能影响业主们的生活。所以，给物业一些成本费是应该的。”另一位居民说，给物业提一些钱，他们可能更有积极性去多揽广告，多创造收益，这样受益最大的还是业主。而且划出一部分钱归物业，利益分清楚，责任也就更清楚了。

　　但是这个成本扣多少合理，目前没有明确的规定。是业主与物业公司自行协商确定，还是需要由物价部门划定一个范围或指导线？

　　疑问三：

　　物业公司是否该收取佣金？

　　市房管局物业处的赵工处长说，业界还有一种疑问提出来，就是：共用部分收入设了专账，由物业公司代管，那么是否应当付给它代管他人账户的佣金（或者称管理费）？按什么比例付这笔佣金？对此，也还没有明确规定。

　　赵处长透露，近日，他们将对包括上述问题在内、如何全面落实《标准》的一系列问题，组织专家论证。刘素卿也表示，届时他们将制定考核物业公司的50个小项目，一些问题将得到细化和明确。

　　本报将对此继续关注，读者若对此话题有话要说，可通过本报短信平台与我们交流。